民宿怎么做更有錢途?

民宿大約可以分為：城市民宿、鄉(xiāng)村民宿、度假區(qū)民宿。城市民宿大多數(shù)是具有當?shù)仫L(fēng)貌的老房子改造而成，地段大多不錯，卻由于拿房問題，大多比較分散，管理是個問題。鄉(xiāng)村民宿多為一二線核心城市近郊的村房改建，最早就是農(nóng)家樂，如今是一批升級版，這其中又大致分兩檔：一檔是近乎精品酒店的野奢客棧，一般需要有一定規(guī)模集中管理，房價大多不低;一檔是加入標準化連鎖管理的輕改郊野客棧，打的是城市居民近郊度假住宿的升級牌。度假區(qū)民宿就需要靠近景區(qū)，吃的是旅游飯，麗江、大理、莫干山等地的民宿就屬于這種類型，可以提供游客不同于標準酒店的體驗，具有當?shù)仫L(fēng)情的老板娘文化又會增加許多溫情的部分，無疑更受文藝青年們的熱愛。







民宿的收入大約由三塊構(gòu)成：客房住宿收入、餐飲娛樂收入、其他商品銷售收入。前面提到的三類民宿其實是有共同的贏利點，就是租金差，拿房成本往往決定民宿的贏利水平，但這種二房東模式往往也是隱患所在，租差過大就容易引起大房東的違約沖動，對于與村民簽約的民宿，由于法治環(huán)境原因，這樣的風(fēng)險就更大。這就需要檢討民宿的贏利到底是靠什么了。假如只是因為地段因素，或者簡單因為住宿環(huán)境的改善，就能獲得房價的大幅提升，贏利過于集中于房價銷售，大房東違約動力就會很足，因為太容易替代。而如果你的贏利是來自于你的特殊能力，比如特定的客源渠道、獨特的軟性服務(wù)體驗(比如餐飲口味、娛樂項目、品牌內(nèi)容等)、額外的電商通路等，客房收入只占一個小比例，甚至是因為有其他的體驗才可能產(chǎn)生的客房收入，這樣的民宿是無可取代。作為一種非規(guī)模經(jīng)營的業(yè)態(tài)，民宿的個性化很重要，單店的毛利水平必須保證，充足的客源和強客戶粘度是必須考慮的因素。從經(jīng)營的難易程度看，城市民宿要優(yōu)于大城市周邊的鄉(xiāng)村民宿，而后者又要優(yōu)于度假區(qū)民宿。這里沒有特別的歧視，主要是獲客的難易不同。本文作者陳方勇。